R.I. Banca d'Italia N.13 01.05.1994

"Chiarimenti sul testo unico (d. lgs. n. 385/93)"

Tratto da: Bollettino di Vigilanza n. 5 - Maggio 94

Parte Prima "Provvedimenti di carattere generale emanati dalle autorità creditizie"

Capitolo III "Regolamenti e Istruzioni della Banca d'Italia"

Nel Bollettino n. 2 di febbraio 1994, pag. 62 sono stati riportati alcuni chiarimenti riguardanti le operazioni di credito fondiario e agrario, come disciplinate dal testo unico delle leggi in materia bancaria e creditizia.

Il carattere di novità che riveste l'attuale disciplina delle citate operazioni ha richiesto peraltro ulteriori approfondimenti, che si riportano in allegato.

Le questioni esaminate non riguardano solo profili di vigilanza, ma anche l'interpretazione di disposizioni legislative; ne consegue che alcune valutazioni sono espresse a titolo di collaborazione e, quindi, andranno verificate seguendo gli orientamenti ricavabili dall'evoluzione dottrinaria e giurisprudenziale.

ALLEGATO

1. Limite di finanziabilità nel credito fondiario

L'art. 38, c. 2, t.u. prevede che la Banca d'Italia, in conformità delle deliberazioni del CICR, possa determinare l'ammontare massimo dei finanziamenti fondiari, individuandolo, tra l'altro, in rapporto al costo delle opere da eseguire sui beni ipotecati.

In attesa dell'emanazione delle disposizioni delle autorità creditizie, la percentuale massima di finanziabilità nell'ipotesi suddetta è fissata al 90 per cento, ai sensi della normativa previgente (cfr. art. 153, c. l, t.u. e art. 9 della legge n. 175 del 1991).

In proposito è stata sostenuta la tesi che finanziamenti fondiari suddetti dovrebbero essere erogati sulla base di stati di avanzamento dei lavori, rispettando, tempo per tempo, il rapporto previsto dalla legge con il valore del realizzato.

Al riguardo, si osserva che l'art. 38 t.u., prevedendo che il citato rapporto sia osservato con riguardo "al costo delle opere da eseguire", non prescrive che lo stesso sia rispettato durante ogni fase dell'esecuzione dei lavori.

Una tale soluzione soddisfa le esigenze di certezza circa la natura fondiaria del contratto, consentendo fin dall'origine l'individuazione della normativa applicabile.

L'accoglimento della tesi sopra riportata implicherebbe che qualsiasi sconfinamento, in corso d'opera, dal rapporto tra ammontare erogato e valore del realizzato condurrebbe automaticamente alla dequalificazione del contratto da fondiario a ordinario.

A prescindere dalle previsioni legislative, appare comunque più rispondente a un criterio di sana e prudente gestione procedere all'erogazione delle somme man mano che le opere finanziate vengono effettivamente realizzate Disposizioni in tal senso potrebbero essere emanate dalle autorità creditizie.

2. Finanziamenti agrari garantiti da ipoteca e accensione di ulteriori garanzie

Il testo unico individua le operazioni di credito agrario con riferimento alla destinazione contrattuale dei finanziamenti e collega a tali operazioni il regime previsto negli artt. 43, 44 e 45 t.u.

In particolare l'art. 44, ultimo comma, t.u. stabilisce che, quando i finanziamenti di credito agrario siano garantiti da ipoteca su immobili, si applica la disciplina prevista per le operazioni di credito fondiario, ivi compresa quella relativa ai limiti di finanziabilità.

In proposito è stato sostenuto che, nel caso in cui le esigenze di finanziamento dell'impresa agricola fossero superiori a quelle consentite dal limite di finanziabilità, la parte eccedente tale limite potrebbe essere altrimenti garantita, pur rimanendo unico il contratto di finanziamento.

Al riguardo, occorre preliminarmente rilevare che il testo unico non limita l'autonomia contrattuale delle parti contraenti. Queste, pertanto, sono libere di concludere contratti di finanziamento disciplinati dal diritto comune.

Gli speciali privilegi sostanziali e procedurali connessi all'applicabilità delle norme sul credito fondiario sono invece invocabili solamente per quei contratti di finanziamento che rispettino le caratteristiche e le modalità previste dalla relativa disciplina.

In relazione a quanto precede, si ritiene che, nel caso prospettato, sia necessaria la stipula di due distinti contratti; in caso contrario, infatti, sarebbe impossibile individuare a quale parte del finanziamento siano applicabili i privilegi sostanziali e procedurali previsti dal testo unico. Ciò non esclude, ovviamente, che entrambi i contratti di finanziamento possano essere compresi in un unico atto.

3. Limite di finanziabilità e finanziamenti integrativi nelle operazioni di credito agrario garantite con ipoteca

Si è già sopra rilevato come l'art. 44, ultimo comma, t.u. renda applicabile la disciplina prevista per le operazioni di credito fondiario anche ai finanziamenti di credito agrario garantiti da ipoteca.

In attesa dell'emanazione delle disposizioni delle autorità creditizie previste dall'art. 38 t.u. (cfr. anche l'art. 153, c. 1, t.u, nonché gli artt. 4 e 9 della legge 175/91) tale disciplina si caratterizza, tra l'altro, per:

- un limite di finanziabilità pari al 75% del valore dell'immobile ipotecato o al 90% del costo delle opere da eseguire sullo stesso;

- la possibilità - in caso di precedente iscrizione ipotecaria - di detrarre dal valore cauzionale dell'immobile una somma pari all'ammontare del debito residuo solo nel caso in cui il finanziamento sia stato concesso dalla stessa banca a cui favore risulta iscritta l'ipoteca di grado primario, dovendo altrimenti detrarsi dal valore cauzionale l'intero ammontare della somma iscritta.

È stato osservato che siffatta disciplina dei finanziamenti agrari garantiti da ipoteca risulterebbe più restrittiva della previgente in quanto:

1) nella individuazione dei beni oggetto d'ipoteca si dovrebbero ora considerare soltanto i terreni e i fabbricati e non anche gli impianti;

2) il limite di finanziamento sarebbe stato ridotto dal 100% al 75% del valore cauzionale del bene offerto in garanzia;

3) in caso d'ipoteca di grado successivo al primo, dal valore cauzionale del bene si dovrebbe ora detrarre l'intero ammontare delle ipoteche precedentemente iscritte, anziché il residuo debito.

Per quanto concerne in particolare il punto 1) si rileva che l'art. 38 t.u. non impedisce di accendere ipoteca sugli impianti qualora in concreto sia possibile considerarli beni immobili o pertinenze di immobili.

Con riferimento ai punti 2) e 3) occorre invece premettere che il testo unico non ha eliminato la possibilità di stipulare finanziamenti di credito agrario garantiti da ipoteca su immobili ai sensi del diritto comune. In tal caso non vi sarebbe ostacolo alcuno a erogare finanziamenti svincolati dal valore cauzionale del bene offerto in garanzia.

Diversamente è a dirsi qualora le parti convengano di ricorrere alla speciale procedura prevista per il credito fondiario dagli art. 38 e seguenti del testo unico e resa applicabile al settore agrario dall'art. 44 del testo unico medesimo.

In tale ipotesi, infatti, per poter beneficiare delle deroghe al diritto ordinario, l'operazione di finanziamento deve necessariamente presentare le caratteristiche prescritte dalla legge.

In occasione dell'emanazione delle disposizioni delle autorità creditizie previste dall'art. 38 t.u., la disciplina dei limiti di finanziabilità e dei finanziamenti integrativi verrà comunque riesaminata.

© Arianna - Edilab s.c. a r.l.